点击次数：1196 发布时间：2013-9-13
从中国住房制度改革开始，中国住宅产业的起步发展都伴随着城市化而进行，这一中国房地产的特殊现象，决定了所有的城市化与房地产相互依存。近二十年来，贵阳城市化硕果颇丰，城市化率从不到10%到45%；城市常住人口每年正以2万人以上规模增加，达到了如今的四百多万……贵阳完成了快速的城市扩张，房地产也从起步到发展壮大。城市扩张过程中房地产开发从中心城区到近郊突围，可以说房地产的开发轨迹就是一部城市的发展史，而作为改变城市的一支重要力量，房地产正在潜移默化的改变着我们每个人的生活。
1贵阳房地产与城市化紧密前行
时间若倒退十年、二十年，甚至更多年，大十字、喷水池周边还是破旧的建筑物。观山湖区还是一片荒芜的农场，彭家湾还是贵阳最大也最让人头疼的棚户区……那时的贵阳人无法想象，这座城市未来将是一个大盘云集、生态宜居的绿色都市。
如今的贵阳，是一座超过400万人口的大城，城市规模相比上世纪90年代翻了几番，城市化率超过45%，gdp超过1700亿元，多座五星级酒店和白金级写字楼耸立，有4条在建和规划中的轻轨……诚然，从1998年开始实行房改制度以来，城市正在发生着日新月异的变化，站在2013年这一时间点上，回望近二十年来的城市发展，贵阳无疑是经历了一次彻底的蜕变。喷水池环岛拆了，两环四路通车了，五大新城开建了，彭家湾摇身一变建成了全国最牛的热销楼盘花果园，承载我们生态梦想的中天·未来方舟；政府规划贵阳城市北进的重要门户新区的大川白金新城、连接贵安新区和老城区的纽带尚湖城等等，这一切都在20年内完成。20年前，当贵阳人站在一环内，环顾周围的时候，或许想不到贵阳在20年之后将成为一个具有国际化气息的城市，而彼时零星的开发商也同样无法预见现在的群雄并起楼市格局。而这一切，都与地产开发有着密不可分。
事实上贵阳最早的房地产开发商可追溯至上世纪90年代，时值住房制度改革在全国推广，很多人甚至不知道商品房的概念。也正是在这时，贵阳出现了第一个真正意义上小区——— 中天花园。此后随着观山湖区建成、“二环四路”等交通路网的通车，房地产从中心城区移至外环，而在贵阳逐渐扩张至绕城的过程中，龙里、安顺等郊县的房地产开发也开始蔓延至绕城。这将使贵阳市中心城区的范围又向外延伸了一圈，青岩镇、高坡乡、百花湖乡等地名已经不再是郊区的概念，中心城区范围也将从495平方公里升级为1230平方公里。
城市扩张，地产先行，在贵阳城市扩张的这一过程中，房地产都是扮演着重要的参与者角色。
而在组成城市的重要热门板块上，房地产项目也往往是先驱与拓荒者。如置大川白金新城的拓荒将使得白云区和观山湖区连成片，中国铁建国际城对太慈桥小车河的打造尚湖城的落地推动贵安新区发展，以及万科对小河的开拓，花果园项目对彭家湾棚户区的改造甚至连旅游声名赫赫的花溪区也因房地产开发规划而受益。除此之外，迈德国际、美的林城时代等商业综合体汇聚而成的新商圈，也使贵阳得以演进成多中心的城市格局……
2地产改变城市，城市改变地产
在多数资深业内人士的记忆中，自己所处的城市与房地产是共同成长的，甚至难以对二者进行明确区分。而在普通民众的印象，那些耸立的不断增高的建筑其实就是城市发展的标志，二者的关系更像是“孪生兄弟”。
就贵阳而言，从90年代开始房屋仅满足居住功能，到后来的户型空间合理化，到精品住宅的出现，再到房屋居住环境和配套的打造，在房地产本身的不断演进成熟这条脉络上，房地产对城市居住提升和板块形成的推动清晰可见。如今，一个项目改变一个区域往往被看作是开发商的夸张说辞，然而实际上目前贵阳一些耳熟能详的热门居住板块在最初都是一个项目所带动形成的。观府一号、美的林城时代、尚湖城等不仅带给贵阳真正意义的豪宅，同时在其带动下，另一个贵阳老城区东部区渔安安井新城的形成，则是由中天未来方舟打造。该项目建成后不仅为贵阳人植入了全新的生态生活，同时其打造的摩天轮、过山车、太空梭、全国首家fec(家庭娱乐中心)，以及西南首屈一指的水上世界的欢乐入驻，必定带给“爽爽的贵阳”澎湃的夏日激情。此外，在贵阳市百花生态新城核心区，以及贵安新区和贵阳老城区的交汇处，清怡城建以国际视野，利用优厚山水资源，打造西南最大的城市运营综合体——— 尚湖城项目，一个集企业总部基地、新型物流、休闲旅游、高端居住于一体的生态旅游新城，并计划10年建设完成。“届时，这里将会引进多达上千家产业入驻，汇聚多达200万常住人群，将形成未来的旅游、经济、人文中心。”，在推动城市发展的篇章上添上浓重的一笔。
除此之外，城市各类综合体和写字楼的兴起也真正带动了贵阳城市发展的多中心格局形成。如迈德国际、美的林城时代高端写字楼、花果园项目商业中心、中天未来方舟滨河商业等无不诠释着商业地产对城市多中心格局形成的价值。大川白金城内配置的250万以上的商业建筑，涵盖了集中式商业shoppinfm all，block商业街区，街坊式商业等多种业态，以一站式购齐的商业形态充分满足各种购物和消费需求，引入各种高端奢侈品和城市休闲快品牌乃至生活所需的各种用品，在打造时尚的、格调的、个性的、自由的商业空间，足以改写整个贵阳乃至西南的商业格局。而在城市标识上，无论是凯宾斯基、贵州第一高度300米的中天会展城金融中心等，这些代表着不同时代和区域的改变城市形象的城市地标，又何尝不是在参与贵阳城市化？
时至今日，城市与地产的交织发展中，已经很难分清谁在改变着谁。南明河的改造让沿河居住一度兴起，而沿河楼盘又在改变着城市布局；贵阳“东延西扩”政策让沿线楼市开发饱尝利好，同时也在加速着贵阳版图的扩张……可以说，地产与城市已融为一体.
3旧城改造 “描绘”一个新贵阳
地处南明区的彭家湾，是一个存在了大半个世纪的棚户区，曾聚集了贵阳市半数以上的外来务工人员。以前，这里危旧房遍地、交通拥堵、脏乱差现象严重、治安不好。而今，它以摇身一变成为了全国最大体量的新“城市”。
事实上，这个贵州最大城中村的改造，从一开始就牵动了不少人的关注——— 花果园项目创造了一个贵阳特有的“花果园模式”，将项目打造为贵阳市未来的新中心，它将改变传统地产开发模式所带来的单一居住功能，从区域规划和城市功能的高度上，将复合地标、生态、商业、商务、旅游、休闲等功能融于一体的城市片区。同时，花果园项目还用“大交通”去改变这座城市的现有格局，以“大商业、大商务”来提升整个区域的价值，用“大环境”、“大配套”来完善整个区域的功能，使之成为一个宜居、宜商、宜业、宜游的城市新中心。
未来，彭家湾片区将建成内外相连的“三横一纵五立交”市政路网体系。“三横”分别为彭家湾路、花果园大街、松山路三条主干道，“一纵”为松花路。除了“三横一纵”这四条市政主干道外，彭家湾片区及周边还将扩建狮峰路，新建花果园路、惠农巷立交、解放西路立交、五里冲立交、浣纱路下拉槽等市政道路桥梁，与“三横一纵”四条主干道相连接，方便区域内群众出行，同时有效缓解周边区域的交通压力。此外，规划建设的写字楼、特色商业区、绿色居住小区、酒店公寓、公共建筑(中小学、幼儿园、医院等)，将使曾经的棚户区成为现代化的都市中心。
事实上，从前年开始，贵阳就开始启动多个城中村项目改造，例如汤巴关、汤家坡、小河城中村项目等等，均是以地产开发商参与改造。建成后，这些昔日的城中村项目都将成为一个可容纳近万人居住，配备学校、市民休闲广场、社区卫生所、农贸超市等各项配套的沿河生态居住小区。从根本上改善这些区域的人居环境、交通运输和生活居住条件。“贵阳的房地产发展起步较晚，但是发展很快。此前政府在‘十二五规划’中确定的旧城改造、棚户区改造、城郊结合部改造，标志着贵阳生态文明城市建设进入一个高速发展的阶段，从而也使贵阳的房地产整体开发水平与国内一些沿海城市和发达城市越来越接近。”大川白金新城相关负责人表示。
4大城与大盘，携手共发展
城市扩张，地产先行。贵阳大城梦想的升级，不仅仅是面积的变化，还在于科学的规划、区域经济功能的细分。
专家指出，无论是从贵阳的gdp，还是人均gdp来看，贵阳正进入一个高速发展阶段。
大盘因大城而生，大城因大盘而兴。在城市化浪潮下，贵阳大城之路走得稳健。一个个大盘进驻让一个个新区焕发光彩。“从摸着石头过河”到“创新研发”，从“小本经营”到“国民支柱产业”……对于地产设计的创新和建筑品质挑战，贵阳的开发商从来没有懈怠和停止。大城，让大盘底气十足，大盘让大城更有希望。
作为50年的“老贵阳”，老冯回忆起贵阳房地产发展十年带来的变化，感慨万千。
“以前，都是单位分房。当兴隆城市花园、碧海乾图花园等第一批商品房出现后，在社会上大力宣传了好多年，可是仍然没有多少人接受。”但老冯还是成为第一批吃螃蟹者，他率先购买了兴隆城市花园的房子，到现在他还清楚地记得，那时候的住宅价格是每平方米800元，临街商铺才卖到1000元/平方米左右。“现在贵阳市区有多大，新建楼盘有多少，大家都能看得见。居住环境越来越舒适，户型设计越来越合理，连外观造型都越来越美观了。”老冯说道，房地产业的发展带动了城市化进程，而人们对商品房的态度变化，也经历了一个从不接受到接受，从接受到热衷，再从热衷回归理性的渐进过程。
上世纪90年代，“北中天，南兴隆”，是贵阳市民对中天花园和兴隆花园的高度评介。90年代初，中天集团开始在贵阳北部地区实施造镇计划，中天花园这一大型生活社区渐成气候。与此同时，在贵阳南部的小河，也兴起一场地产风云，兴隆城市花园打造的“法兰西风情小镇”初现规模。
这“一北一南”雄踞贵阳楼市，不仅提升了贵阳人的居家水平，还加快了区域的经济发展和促进区域城镇化的进程。中天城投集团、中铁五建房开等城市运营商遵循生态观、经济观、科技观、社会观、文化艺术观统一的发展思路，给政府城市经营提供了重要的参考依据。“早期兴隆城市花园的开发可谓一个起点，也使小河板块走到了贵阳房地产市场的前台，住宅小区化、人车分流、立面风格、营销模式、建筑品质等全新开发理念的引入，使得兴隆城市花园在贵阳地产史上有着特殊的地位。”宏立城集团副总裁陈晓辉说道。
而今，贵阳楼市经过10年发展，各个区域都有了大盘名盘。恒大、万科、中铁置业，兆基等地产名企相继布局新区、近郊，使得贵阳楼市的区域发展从当初的“一枝独秀”到今天的百花齐放。在这些企业进入贵阳楼市之前，二、三十万平方米的楼盘已算得上大盘，而现在总体量700万平方米的世纪城、900多万平方米的中天未来方舟、1000多平方米的花过果园早已一次次刷新了贵阳楼市的大盘定义。而在不久后，还有大川·白金城、贵阳·俊发城等大盘将亮相市场，为贵阳市民带来更多更丰富的居住选择。
值得注意的是，这些楼盘在借鉴传统的欧式、中式风格的同时，都融入了现代的元素和材料，力求更人性化。社区不仅具有富于时代感的建筑外观，还有实用舒适的居住空间、每户都能观赏的精致庭院、社区内部的各式休闲活动配套。住宅已经逐渐进入了成熟开发和消费阶段，在规划、单体建筑立面、户型、景观、安防等各方面，都有相应的配置要求，突出全方位的居住品质。“这些大盘完善的配套、优良的物业品质、居家的便捷性使得购房者的置业选择范围越来越宽，可以说，正是开发商一个个的‘造城运动’造就了今日贵阳的人居新天地。”大川白金城的相关负责人表示。
而随着大城、大盘携手，贵阳城市格局还将变化，一个地产兴起和城市崛起的电影版本徐徐拉开大幕。